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Refus de renouvellement et indemnisation du preneur

anonyme
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LE BAIL EMPHYTEOTIQUE

Loi n°96-016 du 13 août 1996

Art.7.- Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Si le preneur a fait des améliorations qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité. Néanmoins dans le cas où le preneur a édifié des constructions sur le fonds avec l’accord du bailleur, le bail peut prévoir que celles-ci appartiennent au preneur en toute propriété et qu’il doit en être dédommagé en cas de rupture du bail et à son expiration s’il n’est pas renouvelé ; dans ce cas toute modification ou conformation de constructions doit être soumise à l’agrément du bailleur.

Ce texte est-il toujours applicable ?

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Ça me semble toujours valable, c'est l'Ordonnance n° 62-064 du 27 septembre 1962. En 1996 il a été spécifié des données relatives aux propriétés de l'état.

Si je me base sur votre titre qui doit être votre question, un refus de renouvellement n’entraîne pas automatiquement d’indemnisation; pour l'obtenir il faut pouvoir prouver que vous avez eu l’agrément du bailleur. Un agrément écrit et validé.. ..compliqué.

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Désolé j'ai posté la question en étant déconnecté.

La question de l'indemnisation s'entendait dans le cas oû le bailleur aurait pris cet engagement de dédommagement des constructions, améliorations, agrandissements etc... aux termes du bail emphytéotique établi par acte notarié - ce, en cas de refus de renouvellement en fin de bail.

Par ailleurs, cet engagement initial suffit-il d'une manière générale, pour toutes constructions à réaliser au cours des 99 ans ou durée du bail convenue si inférieure, ou un accord doit-il intervenir à chacun des travaux successifs de construction, rénovation, agrandissements etc...?

Enfin quid de l'analyse lorsqu'il y a cession des droits d'emphytéote à un repreneur en cours de bail, en présence de constructions établies par le premier bénéficiaire (cédant) du bail emphytéotique ?
Qu'en est-il pour l'indemnisation en fin de bail pour le repreneur dans ces cas-là ?

L. Page Content de vous revoir :)

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Concrètement je ne sais pas, je donne juste mon avis. La consultation d'un notaire est nécessaire.

Mais connaissant les Malgaches l'indemnisation sera difficile à obtenir, et si ça n'est pas carré du côté du demandeur il n'aura rien. Mais en 75ans (?) ça peut changer :) Et puis dans 75 ans, il y aura 8x8 héritiers au minimum ce qui devrait compliquer les négociations; c'est d'ailleurs une problématique à considérer dans la réflexion..

Si la construction est qualifiée au sens général et non restrictif une évaluation des bâtiments devrait valoriser l'indemnisation. Il faut voir ce qui est écrit dans le bail, la loi autorise de spécifier cette clause mais n'en spécifie pas les contours.

La cession du bail doit transférer tous les droits de ce que j'ai pu lire avec vous; donc preneur et repreneur sont les mêmes pour les droits afférents.

Moi ce qui m'inquièterait plus c'est le montant du renouvellement.. ..il y a un indice d'inflation comme en France consultable à l'INSTAT.
Donc il devrait être spécifié le montant du renouvellement indexé sur l'inflation.

Parce qu'il serait facile de contrer une demande d'indemnisation par un tarif de renouvellement prohibitif.

...ah mais oui vous avez le renouvellement pour l'ariary symbolique ! :)

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Oui effectivement le nombre d'héritiers en présence peut poser un problème de négociations. Maintenant si le principe de l'indemnisation à la valeur des constructions ne peut être remise en cause par les héritiers et les tribunaux, alors cela ne change peut être pas grand chose, sachant qu'ils ne voudront pas ou ne pourront pas régler le montant correspondant auxdites constructions.
Je n'ai pour l'instant pas pu recueillir tous les documents, dont notamment le bail emphytéotique ; je ne peux savoir ce qu'il contient exactement, sachant toutefois qu'il a été établi devant notaire à Madagascar, remonte à 4/5 ans et a fait l'objet d'une immatriculation au Livre Foncier.
Ce sera intéressant de savoir quel est l'indice d'indexation choisi s'il y a.

Oui je penche aussi sur le transfert de tous les droits au repreneur mais encore une fois j'attends de voir les clauses dudit contrat pour m'assurer que rien ne l'en empêche et que les clauses ne sont pas contraires aux règles d'ordre public malgaches.

Le montant du renouvellement... oui un autre problème dépendant encore de ce fichu contrat lol :)
Je ne sais pas vraiment si une telle clause existe ou peut exister pour l'ariary symbolique...
L'ariary symbolique est souvent mentionné pour le montant de la cession de tous les droits de propriété au preneur, au cours du bail et de son renouvellement, si la loi malgache venait à autoriser la propriété par les étrangers sur le territoire malagasy - d'ailleurs le fait qu'un bailleur contracte un tel engagement (a priori non contraire à l'ordre public puisque aléatoire et conditionné à l'émergence d'une loi nouvelle) me semble accréditer le fait que le bail emphytéotique est perçu par ce dernier et par l'acquéreur comme une "vente" que la loi actuelle n'autorise que sous forme de bail emphytéotique.

A ce propos, avez-vous connaissance de l'état d'avancement de ce "dossier", tant au niveau politique, que de la perception générale par la population malgache ?
Il semblerait que certaines associations soient très actives et pointent du doigt les intentions d'ouverture aux investisseurs étrangers sur le territoire au prétexte d'une mise en péril de la culture des terres, qui reste la principale ressource de revenus des locaux.
S'agissant des propriétés bâties du littoral, plus particulièrement dans la région de Nosy Be, plus touristique, est-ce le même sentiment qui domine ? Quels sont les risques ?
(J'ai lu que le tourisme représentait 6% du PIB national en 2015, 13 % en 2016 lequel aurait légèrement baissé en 2017 à cause de l'épidémie de peste - il se classerait donc en 2ème position derrière le secteur de l'agriculture qui lui représenterait 25-30 %)

Est-ce toujours une menace de tensions politiques et d'instabilité ?
Quid des élections à venir pour cette année ?


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L'ariary symbolique est souvent mentionné pour le montant de la cession de tous les droits de propriété au preneur, au cours du bail et de son renouvellement, si la loi malgache venait à autoriser la propriété par les étrangers sur le territoire malagasy.
Ah oui, je m'embrouille.. j'avais oublié que c'était ça.


A ce propos, avez-vous connaissance de l'état d'avancement de ce "dossier", tant au niveau politique, que de la perception générale par la population malgache ?
Le dernier qui a commencé à en parler c'était Marc Ravalomanana, quelques mois plus tard il était dégagé à ce titre (affaire des Coréens).
Les Malgaches d'un niveau culturel élevé sont "pour" mais tant qu'ils n'y sont pas confronté; si ça les concerne directement ou lors de discussions entre Malgaches ils sont contre; fiahavana muselant. C'est une grande question culturelle et à mon avis ça ne changera pas de notre vivant car c'est un argument d’opposition politique simple à utiliser.


Il semblerait que certaines associations soient très actives et pointent du doigt les intentions d'ouverture aux investisseurs étrangers sur le territoire au prétexte d'une mise en péril de la culture des terres par les malgaches, qui reste la principale ressource de revenus des locaux.
Je vois de quelle association vous parlez, je ne me rappelle plus de son nom, je me rappelle par contre qu'elle tient régulièrement des propos racistes et c'est à mon avis sa corde raide qu'elle tient tendu faute d'arguments économiques.


S'agissant des propriétés bâties du littoral, plus particulièrement dans la région de Nosy Be, plus touristique, est-ce le même sentiment qui domine ? Quels sont les risques ?
À NosyBé ne sont pas (ou très rarement) natifs Nosybéens. On parle(ait) de NosyBé comme d'une zone autonome où l'euro avait cours (période pre-ambatoloaka/rajoelina). C'est bien un des endroits (avec Sainte-Marie) où les gens se contrefichent de cette histoire de propriété.


J'ai lu que le tourisme représentait 6% du PIB national en 2015, 13 % en 2016 lequel aurait légèrement baissé en 2017 à cause de l'épidémie de peste en 2017.
Et à mon avis 30% pour les makamba qui font un peu partie du tourisme. Je dirais plus de 90% à Nosy Bé en comptant Ambatoloka by night.


Est-ce toujours une menace de tensions politiques et d'instabilité ?
Quid des élections à venir pour cette année ?
Plus que jamais à mon avis, mais comme partout dans le monde en ce moment.
Mais sincèrement ça ne vous concernera pas, j'avais des enfants et habitais dans des quartiers isolés même en pleine crise.

C'est même moins dangereux en période de crise, au moins la police veille dans ces périodes :)

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Nosy Be, "c'est bien un des endroits (avec Sainte-Marie) où les gens se contrefichent de cette histoire de propriété."
Que voulez-vous dire exactement ?
Vous parlez de la région entière ou l'île du même nom ?
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A Nosy-Bé les natifs et encore plus les descendants de natifs sont rares, donc il n'y a pas le même attachement au terroir que dans le reste du pays. À Nosy Bé il y a des blancs de blanc qui n'ont pas d'autre nationalité que la nationalité Malgache..
Libertalia est localisé autour de NosyBé, la présence étrangère est très ancienne.

Dans la région de Diego oui c'est pareil; les taxis ne manquent pas une discussion au sujet de leurs regrets de la colonisation. Ambanja je ne sais pas je n'y suis jamais allé.

Sainte-Marie ( Nosy #Boraha ) ne fait pas partie de la région, mais le sentiment d'avoir été roulé avec l'indépendance y est grand aussi.

Je pense qu'en plus du rachat vous devriez rallonger votre bail pour que tout soit clair, que vous fassiez un reset à 99ans en rétribuant le propriétaire. Ainsi vous pourrez mettre des avenants à votre contrat et nouer des relations avec le propriétaire.
Ainsi vous seriez pleinement en confiance avec votre bail. Ça ne vous coûtera pas beaucoup plus pour une réaffirmation de la propriété pleine et entière; entièrement validée et acceptée.

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"Je pense qu'en plus du rachat vous devriez rallonger votre bail pour que tout soit clair, que vous fassiez un reset à 99ans en rétribuant le propriétaire. Ainsi vous pourrez mettre des avenants à votre contrat et nouer des relations avec le propriétaire.
Ainsi vous seriez pleinement en confiance avec votre bail. Ça ne vous coûtera pas beaucoup plus pour une réaffirmation de la propriété pleine et entière; entièrement validée et acceptée."

Oui effectivement cela devrait être possible. Pour l'instant je suis en contact avec l'agence et je n'ai pas, pour l'heure, obtenu les contrats, savoir : bail emphytéotique, contrats de travail et convention avec l'état concernant la zone des pas géométriques.
Je ne sais pas de quel ordre sont les loyers... je connais juste le prix de "vente" :) et, que le temps restant à courir, est de l'ordre de 94 ans.
Le reste est en ma possession (plan de bornage, LF, certifcat de propriété.
Avez-vous une idée de ce qui se pratique en matière de prix au m2 pour un bail emphytéotique ? De même pour les pas géométriques ?

Tout en écrivant, je pense à un élément complémentaire... En 5 ans, peut être que les choses ont changé au niveau du/des propriétaires (donation, succession...)... peut être au moyen d'un acte non publié (est-ce possible ? a priori certains passent encore des ventes sous seing privées malgré la loi sur l'obligation d'un acte notarié pour un prix supérieur à 15 MA).
N'y at-il aucun risque à signer un nouveau bail avec le propriétaire ? (sauf à faire une nouvelle enquête de "voisinage" pour s'assurer qu'un autre prétendant à la propriété ne vienne réfuter le nouveau bail)

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Les agents immobilier sont particuliers. Il n'y a pas vraiment de professionnalisme; ils sont plutôt facilitateurs qu'agents immobilier. C'est pareil à Maurice, c'est très français le modèle d'agence immobilière sérieuse/taxeuse. Ici ce sont des vendeurs de contact.
Ils me pillent régulièrement des copies du guide immobilier; que je chasse. Ils sont nuls.
Commencez par négocier leur commission avant de leurs demander des documents; gardez à l'esprit qu'ils font une centaines de contacts rêveurs avant de prendre une commission effectivement.

À Madagascar il faut négocier, beaucoup négocier; c'est une débilité locale auquel je n'ai jamais réussi à accéder mais que beaucoup de vazaha ont adopté. Commencer par réduire de 40% sur ce genre d'opération. Aux marchés ça démarre à 50%.

5 ans de vie, c'est court, c'était hier, je pense que c'est un fardeau pour le vendeur; c'est plein de désillusion. Attention, je vous ai prévenu, le fond de l'histoire est généralement rocambolesque.

En 5 ans, peut être que les choses ont changé au niveau du/des propriétaires (donation, succession...)... peut être au moyen d'un acte non publié (est-ce possible ?
Oui c'est possible mais c'est aussi possible que ça vous prenne du temps de chercher le propriétaire qu'il soit vivant ou non.

Moi personnellement, je continuerai à aller au Ravintsara plutôt que de m'acheter un gros gloubi-boulga procédurier. En fait non, je construirais mon ranche à 3000ariary l'hectare, tout en bois et pierres locales à brûler à la fin :)

C'est un peu une folie que de s'acheter une case au bord de la mer à Nosy Be à mon avis. 30000€ moi ça serait mon investissement possible maximum dans le pays. Ça fait un milliard de francs tout de même.

15MGA ~3000€, je ne pense pas que ça vous coûte et lui rapporte plus de 3000€ pour 5 ans. Méfiez vous, selon leur niveau de vie et de socialisation, parfois ils claquent tous le milliards en 3 mois; le proprio a possiblement déjà bu la première tranche :D

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"À Madagascar il faut négocier, beaucoup négocier; c'est une débilité locale auquel je n'ai jamais réussi à accéder mais que beaucoup de vazaha ont adopté. Commencer par réduire de 40% sur ce genre d'opération. Aux marchés ça démarre à 50%."
Vous parlez de la commision d'agence je suppose. Pour l'instant je n'ai rien négocié car je ne la connais pas ; la commission est incluse au prix.
Cela va sans dire que si je dois poursuivre cette opération, ou une autre sur l'île j'entends bien négocier :)
Le prix du bien aussi sans doute.

"5 ans de vie, c'est court, c'était hier, je pense que c'est un fardeau pour le vendeur; c'est plein de désillusion. Attention, je vous ai prévenu, le fond de l'histoire est généralement rocambolesque."
Que voulez-vous dire exactement ?


"Moi personnellement, je continuerai à aller au Ravintsara plutôt que de m'acheter un gros gloubi-boulga procédurier. En fait non, je construirais mon ranche à 3000ariary l'hectare, tout en bois et pierres locales à brûler à la fin :)"

J'ose espérer que ce n'est qu'un trait d'humour :)

C'est un peu une folie que de s'acheter une case au bord de la mer à Nosy Be à mon avis. 30000€ moi ça serait mon investissement possible maximum dans le pays. Ça fait un milliard de francs tout de même.
30.000 eur ? euh disons que ce serait plutôt de l'ordre de 200.000 eur.

"15MGA ~3000€, je ne pense pas que ça vous coûte et lui rapporte plus de 3000€ pour 5 ans. Méfiez vous, selon leur niveau de vie et de socialisation, parfois ils claquent tous le milliards en 3 mois; le proprio a possiblement déjà bu la première tranche :D"
600 eur/an ? bin c'est énorme si on considère qu'on a "acheté" le terrain. Ou alors, faut l'avoir acheté à 3.000 ariary l'hectare... et non 5.000 ariary du m2 voire davantage.
Que sous-entendez vous quant au fait que le propriétaire ait ou pas "bu la première tranche" ?

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"5 ans de vie, c'est court, c'était hier, je pense que c'est un fardeau pour le vendeur; c'est plein de désillusion. Attention, je vous ai prévenu, le fond de l'histoire est généralement rocambolesque."
Que voulez-vous dire exactement ?
Que 5ans c'est pas commun comme temps de propriété. 99% des vazaha repartent sur des déceptions.


J'ose espérer que ce n'est qu'un trait d'humour :)
Ben les deux lol. Il est là mon terrain pour faire le ranch et avec 30K€ de bois j'ai de quoi faire :D


30.000 eur ? euh disons que ce serait plutôt de l'ordre de 200.000 eur.
Oui, c'est un investissement trop important. Même 30K€ cela dit, mais pour m'amuser je le ferai.
200K€ c'est le prix d'un hôtel..


privées malgré la loi sur l'obligation d'un acte notarié pour un prix supérieur à 15 MA
(...)
600 eur/an ? bin c'est énorme si on considère qu'on a "acheté" le terrain. Ou alors, faut l'avoir acheté à 3.000 ariary l'hectare... et non 5.000 ariary du m2 voire davantage.
Oui, donc la transaction ne dépassera donc pas les 15MAr entraînant une taxation.


Que sous-entendez vous quant au fait que le propriétaire ait ou pas "bu la première tranche" ?
Que c'est souvent comme dans Germinal de Victor Hugo.
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Je pense qu'il y a eu un bug dans les réponses lol


Pourquoi le prix d'un hôtel ? Une belle propriété ne justifierait-elle pas ce prix à Nosy Be ?
Je suis un peu perdu dans votre raisonnement.
Le prix est nettement supérieur au montant maximum autorisé par la loi pour passer un acte sous seings privés dans le cas présent (785.000.000 ariary/200.000 eur).

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Le prix de la part lié au renouvellement; je pense pas qu'ils se basent sur autre chose pour le propriétaire du terrain, le Malgache et pour 5ans/4.95%.
Par contre le vazaha légalement vous devez le payer en Ariary compensé à Madagascar; après ça se compliquent pour lui le vendeur du foncier, le vazaha qui va se retrouver avec 50 milliards de Francs à sortir en ayant reçu toutes les autorisations ministérielle pour rapatrier ses bénéfices. Il vous demandera sans doute d'être payé à l'étranger et c'est à mon avis pas légal.

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Il est résident permanent à Mada.
J'ai vu le lien concernant les désillusions. Si vous sous-entendez ses désillusions amoureuses, je suis plutôt soulagé, car très honnêtement, ce n'est pas trop mon problème, même si je suis désolé pour lui. Me concernant, mes intentions ne sont pas de cet ordre, donc aucun problème de désillusion possible sur ce point. Je souhaite un pied à terre à Mada pour mes vacances et peut être y passer quelques mois par an plus tard quand je serai à la retraite.


"On se lasse vite de ces petits coins de Paradis. Faites travailler votre argent plutôt que de le jeter dans une fontaine à vœux.'

Ah bon ? et le ranch alors ? ;)

J'ai essayé de voir votre terrain mais je n'y ai pas accès :(

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Je n'ai pas d'argent, je suis un babyDowner :)
J'essaie de construire du web c'est moins cher :)

Pas d'accès, je n'ai pas de réponse.. C'est très récent comme script. Peut être sur Google Map Directement.

C'est juste de la terre et quelques terrasses et bâtiment. C'était une pépinière qui a brûlé, le Ranch c'est une rêverie.
40 hectares par le droit coutumier :) ..sans papier quoi.

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j'ai réussi à ouvrir sur Google. Ca a l'air d'être une belle parcelle et puis 40ha c'est une parcelle énorme (juste 40 fois plus grande que moi)
Par le droit coutumier ? Vous êtes donc malgache ? Mais c'est symper sympa ça.
Je suppose que vous avez entamée la procédure pour les papiers selon la nouvelle loi plus rapide et moins coûteuse, maintenant que la décentralisation des formalités est en place.

"Le prix de la part lié au renouvellement; je pense pas qu'ils se basent sur autre chose pour le propriétaire du terrain, le Malgache et pour 5ans/4.95%.
Par contre le vazaha légalement vous devez le payer en Ariary compensé à Madagascar; après ça se compliquent pour lui le vendeur du foncier, le vazaha qui va se retrouver avec 50 milliards de Francs à sortir en ayant reçu toutes les autorisations ministérielle pour rapatrier ses bénéfices. Il vous demandera sans doute d'être payé à l'étranger et c'est à mon avis pas légal."

Ah mais bien sûr je vous comprends.
Mais de mon côté, il est hors de question de faire des magouilles ; tout sera légal et les problèmes existentiels du propriétaire des constructions, dont le rapatriement de ses bénéfices, ce ne sera pas mon problème.
Si je concrétise un achat il sera passé devant notaire avec règlement par la comptabilité de ce dernier. Ensuite, le vendeur fera ce qu'il veut de son côté (ce qui pourra en fait au niveau légal) avec le notaire.

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Non je ne suis pas malgache, c'est le droit que c'est chez moi si j'ai envie :)
J'ai investit dans ce coin et je peux dire que c'est chez moi, personne ne me virera comme si j'étais un paysan colon malgache du coin surtout si je investi 30K€ (1000 mois homme, 83ans). Je ne suis plus vazaha, je suis zanatany (texto enfant du de la terre (zanaka tany) = homme local)

Vous avez vécu combien de temps, de fois, à Madagascar?

Ma dernière location à Tana, un château de 900m2, plafond en cathédral sur 7000m2 de terrain pied dans l'eau du lac d'Ivato, 5km de l'aéroport, 30 minutes du centre de Tana (600€/mois). J'ai adoré cette maison surtout avec 4 enfants c'était génial pour grandir :

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je me reconnecte et je m'aperçois que mon dernier message n'est plus là :(
avez-vous une idée de ce qui a pu se passer ?

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J'ai fais quelques manipulation de bases de données ce matin, mais normalement rien n'aurait dû être perdu normalement.

Je vérifierai demain si c'est une mauvaise affection du thread, c'est peut être ça.

Désolé..

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OK pas de soucis

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Je ne trouve pas ce que c'est. Donc ça doit être au niveau de la bascule de base de système que j'ai fais ce matin là. Je ne me préoccupe pas vraiment du guide.mg, son trafic est insignifiant. Madagascar malgré sa beauté n'intéresse pas grand monde.

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ça doit être ça.
Trafic insignifiant, je trouve que cela est dommage, car c'est un site agréable où on apprend et partage plein de choses. Merci pour ça.
Madagascar est effectivement une destination à part, sur tous les plans... L'intérêt général cela dit est grandissant.
A suivre...

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Oui, malheureusement ça ne paie même pas les 100€ du pointMg et ne mérite pas un morceau de ce type d'hébergement. Je vais réaffecter les textes "tourisme" par ici http://dev.travel2mada.com dans quelques jours et il est probable que le reste disparaisse au renouvellement du nom de domaine en janvier. Je peux faire beaucoup mieux pour le site, mais je ne peux pas affecter plus de temps pour la gloire. Là c'était branché à Agroneo, mais ça commence à compliquer son développement de devoir partager le code.

Sinon les Ravalo ont sorti les Mpiandry sur la place du 13 mai, et l'ambassade de l'UE souffle les braises.. ..bientôt la réponse à votre question sur la situation politique.


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