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Renouvellement de bail emphytéotique à un ariary symbolique

anonyme
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bonjour

je voulais savoir si un bail de 99 ans fais par un notaire peut être renouvelable pour un ariary symbolique

Merci beaucoup

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Si tout le monde est d'accord oui. Mais le fisc risque d'être surpris.

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Bonjour,
La tacite reconduction dans le cadre d'un bail emphytéotique n'est pas légale. Clause réputée non écrite car un bail emphytéotique ne peut être conclue que pour une durée n'excédant pas 99 ans.
Pour son renouvellement en fin ou en cours de bail, c'est possible dans la mesure où le temps qu'il reste à courir et celui à échoir reste dans la limite des 99 ans.
La question fiscale reste à voir... A priori pourquoi pas, étant donné que le bail emphytéotique est assorti d'une redevance ou canon emphytéotique de faible valeur (eu égard notamment à l'engagement pris par l'emphytéote d'améliorations, constructions, ect... sauf voir ce qui suit)
En revanche, il est possible de stipuler de manière tout à fait légale et opposable aux tiers, l'engagement par le propriétaire foncier et/ou ses ayant-droits de vendre pour l'ariary symbolique la propriété à l'emphytéote dans le cas où la loi malagasy viendrait à l'autoriser pendant le cours du bail ou son renouvellement.
De même qu'un engagement peut être pris audit bail par le bailleur aux fin d'indemnisation de l'emphytéote (pour le cas de refus de renouvellement à son terme) pour toutes les constructions, améliorations, agrandissements... faits par l'emphytéote et/ou ses successeurs et ayant-droits au cours du bail.

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Donc on arrive presque à une sorte d'équivalent au bail commercial pour le bâti.. Surprenant et je vous remercie grandement pour cette précision !

Quant à la clause de vente, je n'y crois pas, c'est ce qu'annonce les agents immobilier vazaha à leurs clients mais je n'en ai jamais vu trace dans la loi comme valable devant la loi.

Le risque est même grand de voir le bail caduc s'il n'est pas conforme à la loi.

c CE Loi n°1996-16 du 13 août 1996 relatif au bail emphytéotique

c CE Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Si le preneur a fait des améliorations qui augmentent la valeur du fonds...

c CE ... il ne peut les détruire ni réclamer à cet égard aucune indemnité. Néanmoins dans le cas où le preneur a édifié des constructions sur le fonds avec l’accord du bailleur...

c CE bail peut prévoir que celles-ci appartiennent au preneur en toute propriété et qu’il doit en être dédommagé en cas de rupture du bail et à son expiration s’il n’est pas renouve

c CE ... renouvelé ; dans ce cas toute modification ou conformation de constructions doit être soumise à l’agrément du bailleur

c CE Art.10.- L’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose.

c CE Art.11.- En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, le bailleur devra faire connaître le droit de l’emphytéote conformément aux dispositions de...

c CE ... la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique. Des indemnités distinctes sont accordées au bailleur et au preneur ;

c CE ... les indemnités accordées au preneur représentent d’une part le dommage direct et immédiat en raison de l’arrêt imprévu du bail, d’autre part, la valeur des constructions ...

c CE ... qui peuvent lui appartenir en propre.

c CE Art.15.- La loi du 25 juin 1902 sur l’emphytéose est abrogée. Toutefois, les baux emphytéotiques en cours restent régis par les dispositions de cette loi jusqu’à leur expiration

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L'adjonction de la clause de vente moyennant l'ariary symobolique n'est pas contraire à la loi puisque conditionnée par une législation à venir. Elle ne touche en rien aux règles d'ordre public dudit bail (règles d'ordre public : règles applicables à tous dont on ne peut déroger par convention)
Le bailleur s'engage à vendre moyennant l'ariary symbolique la propriété à l'emphytéote le jour où la loi l'autorisera... peut être jamais certes mais si la loi l'autorise un jour, rien ne pourra remettre en cause l'engagement conventionnel pris par le bailleur au profit de l'emphytéote au moment de la signature du bail.
Parce qu'il faut bien se rendre compte que le bail emphytéotique est utilisé dans la plupart des cas pour contourner l'interdiction de vendre de la terre aux profits d'étrangers plus fortunés que la population malgache. Mais qu'en contre-partie le vendeur "vend" un droit de propriété, en l'occurence l'emphytéose (qui est un droit démembré de la propriété donnant les mêmes droits que le droit de propriété lui-même - usufruit, location, cession du droit d'emphytéose, constructions... sans demander l'accord au tréfoncier (bailleur), ce, pendant une période pouvant s'étaler sur 99 ans et plus si renouvellement.
Pour ainsi dire, le "vendeur" s'est dessaisi sans être spolié puisqu'il a touché la valeur vénale de son bien...
On est loin du bail emphytéotique originel qui s'avoisinait du bail à construction.
Si la loi malagasy consentait à la vente à un étranger, le prix n'en serait pas gonflé pour autant.
C'est d'ailleurs le cas lorsque les acquisitions par étrangers investisseurs sont faites aujourd'hui (sous certaines conditions notamment si l'investissement atteint les 500.000 $US)

Je ne pense pas que cette clause puisse entraîner la caducité du bail ou la requalification de ce dernier.
Le bail emphytéotique n'impose que la durée minimale et maximale (27-99 ans). Moins de 27 ans, c'est requalifié - Plus de 99 ans, la qualité du bail n'est pas remise en cause mais la durée est réduite pour être ramenée à 99 ans.

Merci de me préciser vos sources sur la potentielle requalification du bail par adjonction de cette clause de vente.

c CE erratum : durée minimale du bail emphytéotique en droit malgache est de 18 ans

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Personnellement j'ai des amis "de la haute" malgache, et pour eux le bail emphytéotique est prit au pied de la lettre et ils réfléchissent à 100ans... ..la culture des ancêtres est impénétrable pour nous, vous comprendrez dans quelques années.
Le malgache vit pour mourir et être honoré après sa mort. Les enterrements sont des fêtes, le plus beau jour de leur vie. Être Razana Tsara ( bon ancêtre ) c'est l'objectif de vie d'un Malgache.

Après certains sont déracinés, comme dans toutes les cultures, et la loi doit ménager la chèvre et le chou.
Nous vazaha on les voit détruire leurs acquis, brûler leur terre, et on ne comprend pas où l'ancêtre est vénérable, c'est le #fihavanana (c'est tabou fraternellement).

Je ne dis pas que c'est illégal, je pense juste que c'est un aménagement qui ne me semble pas défendable devant des tribunaux futurs et partiales.

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Vous évoquiez lors d'un précédent post l'impossibilité quasi systématique d'obtenir indemnisation (j'ai noté que vous faisiez références aux spoliations survenues, lors d'arnaques ou de montages en vue de contourner la loi malagasy sans tenir compte de l'esprit malgache)
Avez-vous eu connaissance de cas où, alors que le bailleur refusait le renouvellement, et devant le cas avéré d'occupant sans titre, l'emphytéote a été forcé de quitter les lieux sans obtenir indemnisation pourtant légalement convenues pour les constructions améliorations faites par lui pendant le court du bail ?

Il me semble cela dit que l'indemnisation conventionnellement stipulée au profit de l'emphytéote soit (volontairement) mentionnée pour être dissuasive d'un refus de renouvellement. Car elle représente comme pour le bail commercial la valeur du fonds et des constructions ce qui semble déjà une somme stratosphérique pour un étranger ou pour un propriétaire en France.

J'ai cru comprendre, que même en l'état actuel de la législation malgache, les tribunaux confirmaient des droits aux propriétaires titrés (malgache ou étrangers) au détriment de ceux malgaches pour la plupart revendiquant des droits d'occupation ancestraux (si non titrés bien sûr)

De même que des tribunaux en dernière instance ont confirmé la succession de terres dévolues aux héritiers d'un fermier alors que les héritiers du "propriétaire" n'étaient pas titrés...

Une réflexion que ne semble pas partager la population car il semblerait que dans l'esprit malgache, le fait d'exploiter des terres soit synonyme de "propriété"

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Non je n'ai aucun cas connu. L'indépendance ayant eu lieu il y a 50 ans, les cas de renouvellement sont rares...

Beaucoup d'ONG travaillent sur les titres de propriété, car le titre n'est pas culturel et son absence entraîne parfois des drames humains. Il y a même des programmes reboisement contre titre..

En brousse les hectares qu'on imagine stériles ont tous un ayant droit. Droit tribal vu de nos yeux Vazaha, droit ancestrale vu des Malgaches.

Pour la ferme, une terre non cultivée revient de droit au cultivateur, c'est dans la loi. Faut il encore pouvoir se payer un avocat, voir même le bus et le gîte pour gagner les tribunaux. Il faut se pourvoir en cassation je crois, impossible quand on est fermier de comprendre ça.

Voilà une faille dans la propriété agricole à 500k$ :)

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oui je suis d'accord si l'on part du principe que tous les baux emphytéotiques ont été consentis pour une durée de 99 ans. Mais comme on l'a vu ils peuvent l'être pour 18 (et non 27 comme dit par erreur précédemment) donc il doit y avoir eu des cas de renouvellement ou de la jurisprudence sur les éventuels litiges survenus en la matière.
Je ne sais pas si je vais trouver ça sur internet. Je vais faire des recherches, notamment sur place et vous tiendrai au courant... Je reste preneur de toutes informations sur ces points.

oui j'ai effectivement lu que les nouvelles réglementations en matière immobilière permettaient de faire accélérer les démarches d'obtention d'un titre, plus précisément un certificat, notamment par le biais de la décentralisation, même si ces documents ne sont pas aussi juridiquement irréfutables que ceux résultant du livre foncier.

"Reboisement contre titre", c'est quoi au juste ?

... Loin de moi l'idée encore une fois de réfuter des droits acquis aux nationaux quels qu'en soient leur nature. Mais il est légitime de penser que TOUTE personne ayant un droit LEGALEMENT acquis moyennant monnaie sonnante et trébuchante qui plus est, devrait pouvoir les faire respecter, étrangers compris.
Je veux dire par là que si droit ancestral il y a sur un bien, qu'il soit dénoncé (publié légalement comme il l'est chez nous serait l'idéal et c'est d'ailleurs le cas aujourd'hui aussi à Madagascar dans le cadre des achats sécurisés et que les "ventes" ainsi intervenues soient incontestables. C'est tout le problème de la sécurisation immobilière.
Ceci étant, la loi portant réforme du notariat malgache prévoit que toute vente de plus de 15.000.000 d'ariary (chiffre à confirmer) devra faire l'objet d'un acte notarié ; de sorte à prendre date certaine d'une part et faire l'objet d'une publication d'autre part ; rendant par la même toute transaction sous seing privés et pratiques des petits papiers inopérantes.
Le problème est que cette loi est peu divulguée donc peu connue des malgaches eux-mêmes au point qu'ils semblerait qu'elle ne soit pas appliquée de manière systématique...

Ce que vous évoquez est constaté aussi en droit français, c'est l'usucapion ou prescription trentenaire ou prescription acquisitive, soit l'acquisition de la propriété par celui qui exploite les terres et en paye régulièrement les charges (impôts) pendant trente ans, sans toutefois avoir payé un quelconque arrérage de fermage. On dit qu'il a agi comme un propriétaire, en récoltant les fruits et en assumant les charges (alors que le propriétaire est resté "muet" pendant tout ce temps et ne s'est pas occupé de la charge de l'impôt qui est pourtant la contre-partie fiscale de la propriété).
L'occupant a agi en "bon père de famille" et devient ainsi propriétaire.

Est-ce que tous les droits du même ordre revendiqués à Madagascar font l'objet d'un paiement régulier de l'impôt par le prétendant au titre ? Si oui, pourquoi les droits ancestraux/tribaux ne sont-ils pas respectés ?
Je vous rassure, l'usucapion existe dans le texte et des exemples régulièrement constatés en France mais le Tribunal doit statuer sur pièces pour entériner les droits d'usucapion revendiqués. C'est le cas de tous droits de propriété qui ne résultent pas d'un écrit, d'un titre de propriété (acte d'achat, de donation, donation-partage, attestation immobilière après décès ou autres.)


"Voilà une faille dans la propriété agricole à 500k$ :)"
Une faille je ne vois pas bien...
L'investisseur dans ce cas acquiert non pas un droit démembré de propriété, telle l'emphytéose mais un droit en pleine propriété, donc à perpétuité. Il me semble que c'est la loi d'ores et déjà applicable n'est-ce-pas ?
Sous-entendez vous que l'investisseur/entrepreneur pourrait se voir déposséder de ses droits par celui qui a "cultivé" la terre pour son compte ? alors que ce dernier n'est par définition pas titré ?


erratum : La durée minimale du bail emphytéotique en droit malgache est de 18 ans

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"Reboisement contre titre", c'est quoi au juste

Les ONG les accompagnent dans la réalisation des démarches s'ils replantent des arbres sur leur terrain.
Aussi le travail d'une terre domaniale donne accès à sa propriété, donc c'est une démarche normale rien d'exceptionnel et l'ONG n'est donc que l'agent de promotion.


Concernant les lois discrètes du droit malgache c'est classique et le peu d'informations accessible sur internet une confirmation ; ce qu'on imagine être de la corruption à Madagascar est en réalité une rente de situation. Celui qui a le tampon a bien l'intention de le rentabiliser et de ne surtout pas communiquer ses connaissances. C'est perçu comme de la corruption alors que c'est juste un peu de travail sérieux. J'ai une résidence définitive que je n'ai pas eu par corruption..

La rétention d'information est un fléau à Madagascar, j'ai été consultant pendant presque deux ans à l'Institut de la statistique pour les affaires étrangères françaises et c'était une des aberrations insupportable et insurmontable qui expliquait simplement le problème de l'administration malgache. La statistique est là pour faire communiquer les ministères entre eux, au final la statistique ne sert à rien car paralysée dans ses fondamentaux.


Oui juste remarque pour la taxe des terres opposables. Prescription et majoration à 50%, l'état n'est pas très autoritaire.. mais avec un bon avocat c'est gagné...


À perpétuité s'il travaille la terre, s'il la laisse en friche et que quelqu'un d'autre la travail il en perd la propriété en droit; dans le cadre agricole.

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merci pour les infos sur le reboisement et le travail des ONG

Il faut travailler à la divulgation des textes et lois et c'est bien là le plus compliqué j'en suis conscient.

oui on retombe sur la prescription acquisitive. Mais un investisseur ne laissera jamais cela arriver, car à ce niveau là d'investissement, dans un secteur agricole qui plus est il recherchera un profit, un retour sur investissement...
S'il doit cesser son activité à titre personnel, au pire il cherchera un repreneur et vendra ses parts

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