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Cout taxes foncières et taxe ZPG (pas géométrique)

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Bonjour à tous,
J'envisage l'acquisition d'une maison avec terrain et zone de pas géométrique, le bien étant au bord de l'eau.
Je me renseigne sur le coût annuel des différentes taxes et impôts en application sur le territoire de Madagascar en 2018 (Nosy Be) pour une propriété bâtie acquise par emphytéose (Je suis de nationalité française). Quelle est le coût annuel de la taxe foncière ? J'ai lu qu'il pouvait être de 30 pour cent de la valeur locative si le propriétaire l'occupe (erratum ; voir ci-après, c'est la base imposable et non l'impôt qui est égale à 30 pour cent dans ce cas) ; jusqu'à 15 pour cent de la même valeur si le bien bâti est loué (erratum : même observation) Comment se calcule la valeur locative fiscale sur Madagascar ? est-ce la valeur de la location effective ou comme en France une valeur moindre ?
Pour le pas géométrique, il est estimé comment ? avez-vous un ordre d'idée du coût annuel au m2 ?
Pour ces derniers, il s'agit d'une mise à disposition par l'état de la partie de terrain bordant le littoral. Quelle durée a le contrat initial en général ? Faut-il détenir une carte de séjour de longue durée pour être certain de pouvoir bénéficier du renouvellement en fin de
contrat ?
Existe-t-il d'autres taxes sur les propriété bâties ? telle taxe d'habitation ou autres ?
Merci par avance de tous les renseignements que vous m'apporterez.

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Vos questions sont très précises et je ne m'aventurerai pas à répondre aussi précisément. Il faut vous renseigner sur place, à la mairie pour les montants.
La valeur est bien sûr amoindrie, sauf si vous louez effectivement.

Pour "pas géométrique" je ne sais pas, il faut voir avec l'ordre des géomètres (confrérie) de Madagascar.

Aux dernières nouvelles sur les taxes foncières à Madagascar :

En ce qui concerne la taxe des terrains bâtis, le taux est fixé par les membres du Conseil Communal ou Municipal.

C'est donc la mairie qui fixe la valeur locative.
Selon l'article 10.03.06, son taux doit être compris entre 2 et 5 % de la valeur locative de l’immeuble. Le seuil minimal d’Impôt Foncier sur la Propriété Bâti est toutefois fixé à 1000 ariary par an et par immeuble.

On est loin des 30%/15% que vous avez trouvé. Je crois qu'on approche les 30% de ce que m'avait dit mes bailleurs pour une location.
Pour les terrains non bâtis, la valeur de la redevance varie selon la vocation de la propriété ou l’exploitation. D’une manière générale, elle est fixée à 1% de la valeur vénale du terrain. Le seuil minimal de la taxe est de 500 ariary par parcelle.

Pour les plages

Cette autorisation est donnée par arrêté du ministère en charge du Service des domaines ou bien par une décision de l’instance publique dont dépend cette portion du domaine public.

Quelque soit le temps d'occupation autorisé, la durée du contrat, le droit peut être supprimé à tous moment, donc sans valeur :
L’autorisation d’occupation des plages est renouvelable par la même structure. Si cette dernière en éprouve le besoin, elle peut révoquer cette transmission de jouissance après avoir avisé les occupants.

En bref ne considérez pas la plage comme votre droit, laissez les malgaches en profiter et vous en garderez la jouissance tout le temps nécessaire.

L'autorisation de séjour n'a aucun rapport avec les contrats et baux, c'est à part. Par contre, en étant entrepreneur, vous aurez le renouvellement de votre résidence tant que vous serrez actif.


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Bonjour,
Merci pour cette réponse déjà très précise.
J'avais effectivement lu ces chiffres mais j'avoue avoir été inquiet à la lecture de ceux énoncés dans ma question. Cela me semblait représenter des valeurs astronomiques mais je ne voulais influencer personne.
La zone de pas géométrique correspond à la bande de littoral d'une largeur de 25 m partant du niveau le plus eau des grandes eaux
Mais je n'en sais pas plus si ce n'est que toutes les propriétés ou presque bordant le littoral (partout dans le monde d'ailleurs sauf rares exceptions) appartiennent au domaine public dans la limite du pas géométrique bien sûr.
La propriété concernée, les pieds dans l'eau, bénéficie donc d'une ZPG en sus du terrain donné à bail emphytéotique. D'où ma question.
Il va sans dire que je n'avais pas l'intention de priver quiconque de l'utilisation de cet espace, même si dans la pratique je ne vois pas qui pourrait en user sauf le propriétaire et par ailleurs tout petit (non par le nombre de m2 qui est assez important sur le papier mais qui représente surtout un lagon et petites plages, le reste étant probablement déjà sous les eaux.
Mais il est vrai que c'est quand même important de savoir dans quelles mesures le renouvellement de la mise à disposition de cet espace est accordée à la fin du contrat (contrat d'une durée initiale je pense de 5/10 ans, je n'ai pas encore les documents)

Je vais me renseigner en Mairie mais je devrais obtenir ces informations du "propriétaire" actuel ; tout du moins pour les années précédentes et la copie du contrat des PG
Je savais que ce droit de PG sur les plages étaient un droit précaire dans la mesure où l'état voudrait reprendre possession pour cause d'utilité publique.
Avez-vous déjà rencontré ce cas sur Madagascar ?
Ou encore le refus de renouvellement au motif de non-résident étranger ? Parce qu'à ce jour, je suis résident français, de nationalité française et qu'aucun business n'est prévu, tout du moins dans l'immédiat. Il s'agirait d'une propriété à usage privée. (avec ou sans locations saisonnières)
Il est d'ailleurs fait état sur les documents déjà en ma possession d'une servitude légale de passage sur ce bandeau littoral.

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Non je n'ai jamais entendu de cas. D'ailleurs il y a beaucoup de légendes de "spoliation" qui ne sont que des légendes.. ..en aval, par contre en amont il faut être très très prudent sur ce que vous achetez. Les arnaques sont courantes, les propriétés souvent discutées et l'indemnisation quasi impossible.

Non-résident étranger n'a rien avoir avec le droit immobilier, c'est pareil résident ou non.

Déclarer un petit business ne coûte pas grand chose et vous donne des droits de résidence.

Personnellement, après 12 ans à Madagascar je pense que louer est beaucoup plus sage. Pesez bien le nombre d'années et la difficulté à revendre en état de "départ forcé".

Si vous payez vos impôts, si vous restez discret, ne mouillez dans aucune affaire politique et vous tenez à l'écart des politiciens et forces publiques, alors non vous n'avez aucun soucis à vous faire.

Le droit sur la plage ne vaut rien, omettez le et faites comme ci ça n'était que du bonus. Les pêcheurs viendront, mais personne ne viendra construire un ponton ni même forer pour du gaz devant chez vous :)
Quant à construire dessus c'est trop risqué avec la montée des eaux et l'érosion du littoral.

Savez vous qu'on ne peut avoir aucune confiance en les gardiens ?
Acheter et laisser inoccupé souvent vous apportera des tracasseries que vous ne pouvez pas imaginer...

c CE Qu'entendez-vous par "pesez bien le nombre d'années et la difficulté à revendre en état de départ forcé"

L. Page Vous m'avez précisé plus loin vous ne veniez pas pour les filles et la dolce vitæ, donc un départ la queue entre les jambes ne vous concerne pas :)

L. Page Malheureusement, beaucoup de vazaha quitte tout en France en ne laissant aucune miette et ne peuvent plus rentrer une fois une maladie ou l'usure acquise. Et vendre c'est long..

c CE Effectivement, je ne viens pas pour la dolce vitae sinon j'opterais pour un achat sur la Riviera ;)

c CE Par ailleurs, j'ai bien l'intention de garder de grosses miettes en France :)

c CE Connaissez-vous la durée moyenne pour une vente ou cession d'emphytéose au juste prix sur le secteur touristique de Nosy Be ?

L. Page Après la crise de 2008, et la crise d'ambatoloaka.. .. plusieurs années.

c CE Ambatolaka ça remonte à 2013 non ?

L. Page Oui c'est ça

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Lol, oui je connais un chinois né à Madagascar, un Sinoa, qui avait une maison gardée à Foulepointe qui un jour n'ayant plus de nouvelles de son gardien il est allez voir. Le gardien avait vendu les meubles, les roues et des pièces du 4x4 et fait du charbon avec les clôtures de sa plantation de cocotiers :D

C'est courant, même entre Malgaches ça arrive souvent.

Le gardien doit aussi être gardé, et le gardien du gardien aussi et tant qu'à faire le #vazaha pas trop loin de la chaîne de gardiennage ! :D

Mais à NosyBe il y a des sociétés de gardiennage, à inclure dans le budget si vous ne restez pas sur place.

Pour la plage, tout a été dit c'est du vent pas de l'eau.

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Moi j'avais résolu le problème du gardien en n'en prennant pas du tout, en exibant une hache vazaha en aluminium sous mon lit à la femmes de ménage et en 4 ans hors du centre de Tana je ne me suis fais voler qu'une pompe à eau et par des maçons. Pourtant dans une maison de riche avec du matériel de partout.

Le gardien c'est une plaie et systématiquement c'est lui le voleur ou un collègue.
La femme de ménage l'indic aussi.

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Je pense effectivement que l'on en rajoute sur les problèmes de spoliation et autres.
Je n'ai pas l'esprit cupide qui semble transparaître dans les propos de certains qui voudraient le beurre et l'argent du beurre (Un paradis à zéro euro avec en prime la crémière et le pot de lait - le ton hautain en prime)
Non, j'attends "acheter" une "résidence secondaire" comme on peut l'acheter en France ou au Portugal, en payant loyalement et en ne spoliant personne (avec quelques bémols je sais dont le bail emphythéotique)
D'ailleurs, la spéculation immobilière n'est pas la raison de ma démarche. Sinon je n'aurais pas forcément envisagé l'achat à Madagascar que l'on décrit comme un pays où les étrangers repartent plus souvent moins fortunés qu'ils n'y arrivent LOL
Mais je ne suis pas philanthrope ou mécène - non plus.
Je veux bien aider si cela est possible, dans un autre cas que l'achat immobilier - ce que je fais par ailleurs - mais pas au détriment de TOUS mes propres intérêts.
C'est pourquoi, je confierai cette affaire à un notaire assermenté et un conseiller juridique, de sorte à garantir au maximum mes droits... et ceux de mes enfants, car dans 99 ans je ne serai pas de ce monde ! (ah bon ? lol)
La propriété est titrée et bornée (Livre foncier) ce qui semble garantir l'acquéreur de tous litiges de voisinage et autres ; tous du moins près des tribunaux qui jugent sur les justificatifs exprès et non les usages locaux.
Il me semble tout de même important de mener une petite enquête locale pour m'assurer qu'aucune revendication ou litige ne sont pendants à ce jour.
Je n'ai pas l'intention de venir à Mada pour faire mon marché ni pour toutes autres démarches lubriques. Et je n'ai aucune intention de m'associer avec quiconque sur le territoire pour asseoir une volonté de propriété pleine et entière coûte que coûte.
Pour ce qui est de la bande littoral, c'est bien comme un bonus que je la considère. D'ailleurs elle m'a été présentée comme telle. Mais je suis assez pointilleux et j'aime savoir à quelle sauce je vais être mangé lol. Notamment au sujet du coût annuel car si c'est un bonus je souhaite pouvoir calibrer son impact financier. Je n'y construirai pas, pour deux raisons principales : la propriété est pas ailleurs suffisamment grande et pour la raison de la montée des eaux évoquée à juste titre.

Ce que vous dites sur les gardiens m'intéressent au plus haut point. Il en existe sur le site, lesquels me sont présentés comme de bonne composition, et présents depuis de nombreuses années.
Je peux reprendre les contrats ou le vendeur fera son affaire personnelle de leurs devenirs. Mon intention première est de les garder car je ne tiens pas à nuire à quiconque et certainement pas aux seuls motifs de satisfaire à mes seuls intérêts. Mais bien entendu j'entends pouvoir leur faire confiance.
Toutes vos remarques et informations me seront utiles dans mes négociations.
Désolé pour la longueur de mes messages mais je suis un bavard devant l'éternel.

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Bienvenue alors, vous êtes de ces gens, trop rares, qui ont tout compris à l'esprit de la propriété étrangère sur le territoire malgache.

Ouvrez un sujet sur les gardiens, on va rigoler un peu :)
Oui oui sinon, ne surtout pas les virer ça serait pire ils font parti des murs..

GMT+4 à la Réunion, la suite demain pour ma part :)

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impôts foncier sur propriété bâtie
CGI 2015 du 12.12.14
"Art 10.02.06. - La base taxable est constituée par la valeur locative des immeubles imposables.
Cette valeur locative est égale :
1° Au montant des loyers déclarés ramenés à l’année, laquelle ne doit pas être inférieure à celle obtenue par
application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la commission prévue à l’article 10. 02. 08.
2° 30p.100 de la valeur locative obtenue par application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la
commission prévue à l’article 10. 02. 08 ci-dessous, pour l’immeuble occupé par le propriétaire lui-même, à titre de résidence principale"

En fait, les 30 pour cent de la valeur locative retenue par l'administration fiscale est la base taxable (l'assiette sur laquelle est établie le calcul de l'impôt) et non l'impôt lui-même - en cas d'occupation par le propriétaire lui-même à titre de résidence principale.
En cas de location, la base taxable est le montant des loyers ramenés à l'année sauf réserves (voir ci-dessus)
Quid de la base taxable si l'occupation est faite par un propriétaire non-résident qui donc n'occupe pas son bien à titre de résidence principale...

L. Page Écrivez moi sur root@guide.mg je maîtrise le web et donc je dois pouvoir trouver depuis quand la villa est à vendre.. ..pour négocier.

c CE Je pense malheureusement qu'une négociation du prix basée sur cet argument restera infructueuse, sachant de sources sûres que le bien est à la vente depuis très peu de temps.

c CE Sachant aussi que je regarde les parutions de vente depuis des mois...

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D'où le entre "2 et 5%" de la valeur locative qu'on annonce dans notre article ( écrit par une enquêtrice malgache)

La résidence secondaire ne doit pas exister à mon avis.

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Version de l’édition
suivant la loi des Finances rectificative 2015
(pas trouvé plus récente)
Lien pour plus d'informations fiscales (tous impôts)

Extrait
"Fiche 2 : Calcul de l’impôt Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties IFPB

(Art. 01.01.04 et 10.02.10)
Base imposable :
- La base taxable à l’IFPB est la valeur locative.
- Si immeuble non occupé par le propriétaire :
Base imposable = Valeur locative annuelle = Loyer mensuel déclaré x 12
- Si immeuble occupé par le propriétaire lui-même :
Base imposable = 30p.100 x valeur locative obtenue à partir de l’évaluation de la commission municipale.
NB : Evaluation de la base par la Commune après avis de la Commission municipale.
- Possibilité de révision annuelle des évaluations devant servir de base à l’IFPB.
- Majoration de 5% de la base en cas d’absence de révision pour une nouvelle période de 3 ans.

- Le loyer perçu : montant réel en contrepartie de la location de l’immeuble.
- La valeur locative : estimation suivant un critère déterminé pour évaluer le montant du loyer d’un bien déterminé. Le
critère en question est fixé par le conseil communal ou municipal.

Calcul de l'impôt :
- La taxe est calculée par application d’un taux proportionnel à la valeur locative fixée par les dispositions de l’Art. 10.02.06.
IFPB = Valeur Locative x Taux x coefficient géographique
- Taux : voté par le Conseil communal ou municipal, compris entre 10% et 5%.
- Minimum de perception : Ar 2 000 par immeuble.
- Possibilité d'IFPB forfaitaire pour les immeubles construits avec l’autorisation de la Commune, présentant des
critères spécifiques déterminés par le responsable du Centre Fiscal territorialement compétent après avis de la Commission Municipale. (Art. 10.02.10, 3e et 4e alinéa)"

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J'ai du boulot de mise à jour :)

Merci

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Je viens de trouver ceci
http://www.dgbudget.mg/lois/LFR
http://portal.impots.mg/textes/

Tout y est


Dernière Loi de Finance 2017

P150
"Art 10.02.06.- La base taxable est constituée par la valeur locative des immeubles imposables.
Cette valeur locative est égale :
1° Au montant des loyers déclarés ramenés à l’année, laquelle ne doit pas être inférieure à celle obtenue par
application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la commission prévue à l’article 10. 02. 08.
2° 30p.100 de la valeur locative obtenue par application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la commission prévue à l’article 10. 02. 08 ci-dessous, pour l’immeuble occupé par le propriétaire lui-même, à titre de
résidence principale."

AUCUN CHANGEMENT DONC

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à titre de résidence principale

Vous n'avez donc pas fini votre quête :)

Je vais m'occuper de mettre à jour notre article trop bien placé dans google pour rester comme ça..
merci pour vos recherches.

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HAHAHA oui mais là je crains que la notion de résidence secondaire ait échappé au droit malgache (... ou pas ! haha)

Je vais me renseigner directement auprès du service concerné en demandant une réponse écrite et expresse à ce cas.
Mais à y réfléchir, je ne pense pas que l'on puisse m'accorder la simple qualité de locataire si je suis emphytéote du bien ; ladite emphytéose emportant en autres droits celui de jouir du bien personnellement ou d'en recueillir les fruits en cas de location.
Comment évaluerait-on le loyer annuel sinon ?

Autrement dit, je pense qu'à mon cas s'appliquera la règle des 30 pour cent de la valeur locative pour asseoir le calcul de l'impôt - si je ne loue jamais le bien -.
Dans le cas d'une location, le montant cumulé des loyers perçus au court de l'année fiscale servira d'assiette à ce calcul.

A voir donc

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Je pense aussi.

Je n'ai pas encore bien compris la toute finalité, l'immobilier est un domaine que je déteste (génération baby downer et globeTrotter) il faut que je réfléchisse plus pour simplifier en langage clair avec pour objectif "combien ça coûte" pour l'article.

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Oui cela pourrait être intéressant de synthétiser les données afin de permettre de se faire une idée globale et précise du coût de l'investissement immobilier dans son ensemble sur Madagascar (achat/bail et charges annuelles)
Peut permettre aussi de mettre en balance objectivement la location pure et dure à long terme et "l'achat" d'autre part.
Je pense personnellement que le tourisme à Madagascar va non seulement repartir (ce qui est déjà le cas) mais qu'il n'en est qu'à ses balbutiements au regard de son potentiel incroyable.
Alors oui ce ne sera pas Los Angeles et c'est tant mieux, il faut préserver ce côté brut et sauvage ; oui il y a (eu) les "affaires" et les 'coups d'état" mais Madagascar est comme bon nombre de pays à travers le monde.
A Paris, Barcelone, Miami, il y a les attentats et nombre d'autres problèmes ! Les colonnes de faits divers lugubres ne désemplissent pas.


Biodiversité, écotourisme, retour à la nature... sont dans toutes les têtes en Europe et Madagascar a une place de choix ; si seulement elle s'en donne les moyens. Je ne parle pas des moyens financiers vous l'avez compris mais d'une volonté à accepter les évolutions.

Ce qui se passe aux Maldives, aux Séchelles et à La Réunion pourrait se passer à Madagascar.
C'est un marché énorme.
Juriste de formation, dans le domaine immobilier, je m'intéresse depuis des années au sort de Madagascar et je souhaitais déjà en 2004 acheter un bien. Cela ne s'est pas fait pour de multiples raisons dont le fameux bail emphytéotique.
Beaucoup de personnes dont les Réunionnais découragent l'achat à Madagascar par les européens, pour des raisons qui restent inexplicables au regard de leurs propres investissements sur l'île rouge.

Il faut juste que le pays le comprenne que ce secteur d'activités peut être un aubaine pour sa population et l'économie locale, que les mentalités s'y fassent.

Une stabilité politique et un travail à poursuivre sur la pérennisation des droits immobiliers sont deux chantiers qui mèneront entre autres, le pays vers d'autres sphères.

L. Page Madagascar est le miroir opposé de la Réunion, ce qu'ils auraient dû être face à l'histoire. Ils craignent ce pays car c'est eux en réalité.

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