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L'utilisateur a rejoint le site le 11 mars 2018, dernière activité , 37 points

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Conseils sur les gardiens malgaches
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Ah bon ? Je fais donc lui acheter une jupe pour qu'elle se tienne à sa place lol.
Ceci est une blague, je ne voudrais pas qu'on me prenne pour un odieux macho

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Cout taxes foncières et taxe ZPG (pas géométrique)
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Oui cela pourrait être intéressant de synthétiser les données afin de permettre de se faire une idée globale et précise du coût de l'investissement immobilier dans son ensemble sur Madagascar (achat/bail et charges annuelles)
Peut permettre aussi de mettre en balance objectivement la location pure et dure à long terme et "l'achat" d'autre part.
Je pense personnellement que le tourisme à Madagascar va non seulement repartir (ce qui est déjà le cas) mais qu'il n'en est qu'à ses balbutiements au regard de son potentiel incroyable.
Alors oui ce ne sera pas Los Angeles et c'est tant mieux, il faut préserver ce côté brut et sauvage ; oui il y a (eu) les "affaires" et les 'coups d'état" mais Madagascar est comme bon nombre de pays à travers le monde.
A Paris, Barcelone, Miami, il y a les attentats et nombre d'autres problèmes ! Les colonnes de faits divers lugubres ne désemplissent pas.


Biodiversité, écotourisme, retour à la nature... sont dans toutes les têtes en Europe et Madagascar a une place de choix ; si seulement elle s'en donne les moyens. Je ne parle pas des moyens financiers vous l'avez compris mais d'une volonté à accepter les évolutions.

Ce qui se passe aux Maldives, aux Séchelles et à La Réunion pourrait se passer à Madagascar.
C'est un marché énorme.
Juriste de formation, dans le domaine immobilier, je m'intéresse depuis des années au sort de Madagascar et je souhaitais déjà en 2004 acheter un bien. Cela ne s'est pas fait pour de multiples raisons dont le fameux bail emphytéotique.
Beaucoup de personnes dont les Réunionnais découragent l'achat à Madagascar par les européens, pour des raisons qui restent inexplicables au regard de leurs propres investissements sur l'île rouge.

Il faut juste que le pays le comprenne que ce secteur d'activités peut être un aubaine pour sa population et l'économie locale, que les mentalités s'y fassent.

Une stabilité politique et un travail à poursuivre sur la pérennisation des droits immobiliers sont deux chantiers qui mèneront entre autres, le pays vers d'autres sphères.

L. Page Madagascar est le miroir opposé de la Réunion, ce qu'ils auraient dû être face à l'histoire. Ils craignent ce pays car c'est eux en réalité.

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Conseils sur les gardiens malgaches
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A la lecture du message de L.Page j'ai comme un déclic car, s'agissant de mon projet personnel, les employés m'ont été présentés comme - gardien qui s'occupe du jardinage et de l'entretien des installations et - sa femme qui s'occupe du ménage... Ils sont logés sur la propriété (ce qui est par ailleurs un avantage en nature)
Si je me réfère aux photos de la propriété, le jardin est juste magnifique et la propriété intérieur/extérieur parfaitement entretenue.
Je n'ai rien à dire là-dessus et je suis très pointilleux sur ce genre de choses (aussi lol) ; je reste donc perplexe.
Tout cela attise davantage mon impatience a en savoir davantage.

Je rejoins L.Page sur le montant du salaire à accorder qui ne peut être décemment maintenu à un niveau aussi bas.
Tout travail mérite salaire et l'employeur fait aussi l'employé... même sous les cocotiers.

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Cout taxes foncières et taxe ZPG (pas géométrique)
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HAHAHA oui mais là je crains que la notion de résidence secondaire ait échappé au droit malgache (... ou pas ! haha)

Je vais me renseigner directement auprès du service concerné en demandant une réponse écrite et expresse à ce cas.
Mais à y réfléchir, je ne pense pas que l'on puisse m'accorder la simple qualité de locataire si je suis emphytéote du bien ; ladite emphytéose emportant en autres droits celui de jouir du bien personnellement ou d'en recueillir les fruits en cas de location.
Comment évaluerait-on le loyer annuel sinon ?

Autrement dit, je pense qu'à mon cas s'appliquera la règle des 30 pour cent de la valeur locative pour asseoir le calcul de l'impôt - si je ne loue jamais le bien -.
Dans le cas d'une location, le montant cumulé des loyers perçus au court de l'année fiscale servira d'assiette à ce calcul.

A voir donc

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Conseils sur les gardiens malgaches
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Bonjour,
Je ne suis pas (encore) à Madagascar mais je me renseigne actuellement sur le gardiennage, ses risques éventuels et son coût.

Il existe plusieurs sortes de gardiennage possibles.

1 - Vous pouvez embaucher une personne par contrat de travail.
Dans ce cas, le montant minimum du salaire mensuel charges comprises est de 150.000 ariary soit environ 40eur/mensuel.

Il est évidement que ce chiffre est, comme indiqué, un salaire minimum qu'il conviendra à mon avis de revoir à la hausse dans la mesure où vos possibilités financières le permettent.
J'ai entendu ici et là que des difficultés de tous ordres avec ce type de gardiennage étaient à craindre mais je n'ai pas creusé davantage le sujet à ce jour...

2 - Des sociétés de gardiennage (notamment sur l'archipel de Nosy Be) fournissent également un service mais les tarifs seront plus élevés. Pas de contrat de travail ici mais de contrat de gardiennage à signer avec le prestataire de services;

Je dois me renseigner à ce jour à titre personnel, la propriété convoitée comportant deux contrats de travail.
Je ne manquerai pas de faire un retour ici sur les renseignements recueillis dès que possible.


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Cout taxes foncières et taxe ZPG (pas géométrique)
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Je viens de trouver ceci
http://www.dgbudget.mg/lois/LFR
http://portal.impots.mg/textes/

Tout y est


Dernière Loi de Finance 2017

P150
"Art 10.02.06.- La base taxable est constituée par la valeur locative des immeubles imposables.
Cette valeur locative est égale :
1° Au montant des loyers déclarés ramenés à l’année, laquelle ne doit pas être inférieure à celle obtenue par
application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la commission prévue à l’article 10. 02. 08.
2° 30p.100 de la valeur locative obtenue par application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la commission prévue à l’article 10. 02. 08 ci-dessous, pour l’immeuble occupé par le propriétaire lui-même, à titre de
résidence principale."

AUCUN CHANGEMENT DONC

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Renouvellement de bail emphytéotique à un ariary symbolique
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merci pour les infos sur le reboisement et le travail des ONG

Il faut travailler à la divulgation des textes et lois et c'est bien là le plus compliqué j'en suis conscient.

oui on retombe sur la prescription acquisitive. Mais un investisseur ne laissera jamais cela arriver, car à ce niveau là d'investissement, dans un secteur agricole qui plus est il recherchera un profit, un retour sur investissement...
S'il doit cesser son activité à titre personnel, au pire il cherchera un repreneur et vendra ses parts

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Cout taxes foncières et taxe ZPG (pas géométrique)
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Version de l’édition
suivant la loi des Finances rectificative 2015
(pas trouvé plus récente)
Lien pour plus d'informations fiscales (tous impôts)

Extrait
"Fiche 2 : Calcul de l’impôt Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties IFPB

(Art. 01.01.04 et 10.02.10)
Base imposable :
- La base taxable à l’IFPB est la valeur locative.
- Si immeuble non occupé par le propriétaire :
Base imposable = Valeur locative annuelle = Loyer mensuel déclaré x 12
- Si immeuble occupé par le propriétaire lui-même :
Base imposable = 30p.100 x valeur locative obtenue à partir de l’évaluation de la commission municipale.
NB : Evaluation de la base par la Commune après avis de la Commission municipale.
- Possibilité de révision annuelle des évaluations devant servir de base à l’IFPB.
- Majoration de 5% de la base en cas d’absence de révision pour une nouvelle période de 3 ans.

- Le loyer perçu : montant réel en contrepartie de la location de l’immeuble.
- La valeur locative : estimation suivant un critère déterminé pour évaluer le montant du loyer d’un bien déterminé. Le
critère en question est fixé par le conseil communal ou municipal.

Calcul de l'impôt :
- La taxe est calculée par application d’un taux proportionnel à la valeur locative fixée par les dispositions de l’Art. 10.02.06.
IFPB = Valeur Locative x Taux x coefficient géographique
- Taux : voté par le Conseil communal ou municipal, compris entre 10% et 5%.
- Minimum de perception : Ar 2 000 par immeuble.
- Possibilité d'IFPB forfaitaire pour les immeubles construits avec l’autorisation de la Commune, présentant des
critères spécifiques déterminés par le responsable du Centre Fiscal territorialement compétent après avis de la Commission Municipale. (Art. 10.02.10, 3e et 4e alinéa)"

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Cout taxes foncières et taxe ZPG (pas géométrique)
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impôts foncier sur propriété bâtie
CGI 2015 du 12.12.14
"Art 10.02.06. - La base taxable est constituée par la valeur locative des immeubles imposables.
Cette valeur locative est égale :
1° Au montant des loyers déclarés ramenés à l’année, laquelle ne doit pas être inférieure à celle obtenue par
application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la commission prévue à l’article 10. 02. 08.
2° 30p.100 de la valeur locative obtenue par application des critères d’évaluation consignés au procès-verbal de la
commission prévue à l’article 10. 02. 08 ci-dessous, pour l’immeuble occupé par le propriétaire lui-même, à titre de résidence principale"

En fait, les 30 pour cent de la valeur locative retenue par l'administration fiscale est la base taxable (l'assiette sur laquelle est établie le calcul de l'impôt) et non l'impôt lui-même - en cas d'occupation par le propriétaire lui-même à titre de résidence principale.
En cas de location, la base taxable est le montant des loyers ramenés à l'année sauf réserves (voir ci-dessus)
Quid de la base taxable si l'occupation est faite par un propriétaire non-résident qui donc n'occupe pas son bien à titre de résidence principale...

L. Page Écrivez moi sur root@guide.mg je maîtrise le web et donc je dois pouvoir trouver depuis quand la villa est à vendre.. ..pour négocier.

c CE Je pense malheureusement qu'une négociation du prix basée sur cet argument restera infructueuse, sachant de sources sûres que le bien est à la vente depuis très peu de temps.

c CE Sachant aussi que je regarde les parutions de vente depuis des mois...

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Renouvellement de bail emphytéotique à un ariary symbolique
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oui je suis d'accord si l'on part du principe que tous les baux emphytéotiques ont été consentis pour une durée de 99 ans. Mais comme on l'a vu ils peuvent l'être pour 18 (et non 27 comme dit par erreur précédemment) donc il doit y avoir eu des cas de renouvellement ou de la jurisprudence sur les éventuels litiges survenus en la matière.
Je ne sais pas si je vais trouver ça sur internet. Je vais faire des recherches, notamment sur place et vous tiendrai au courant... Je reste preneur de toutes informations sur ces points.

oui j'ai effectivement lu que les nouvelles réglementations en matière immobilière permettaient de faire accélérer les démarches d'obtention d'un titre, plus précisément un certificat, notamment par le biais de la décentralisation, même si ces documents ne sont pas aussi juridiquement irréfutables que ceux résultant du livre foncier.

"Reboisement contre titre", c'est quoi au juste ?

... Loin de moi l'idée encore une fois de réfuter des droits acquis aux nationaux quels qu'en soient leur nature. Mais il est légitime de penser que TOUTE personne ayant un droit LEGALEMENT acquis moyennant monnaie sonnante et trébuchante qui plus est, devrait pouvoir les faire respecter, étrangers compris.
Je veux dire par là que si droit ancestral il y a sur un bien, qu'il soit dénoncé (publié légalement comme il l'est chez nous serait l'idéal et c'est d'ailleurs le cas aujourd'hui aussi à Madagascar dans le cadre des achats sécurisés et que les "ventes" ainsi intervenues soient incontestables. C'est tout le problème de la sécurisation immobilière.
Ceci étant, la loi portant réforme du notariat malgache prévoit que toute vente de plus de 15.000.000 d'ariary (chiffre à confirmer) devra faire l'objet d'un acte notarié ; de sorte à prendre date certaine d'une part et faire l'objet d'une publication d'autre part ; rendant par la même toute transaction sous seing privés et pratiques des petits papiers inopérantes.
Le problème est que cette loi est peu divulguée donc peu connue des malgaches eux-mêmes au point qu'ils semblerait qu'elle ne soit pas appliquée de manière systématique...

Ce que vous évoquez est constaté aussi en droit français, c'est l'usucapion ou prescription trentenaire ou prescription acquisitive, soit l'acquisition de la propriété par celui qui exploite les terres et en paye régulièrement les charges (impôts) pendant trente ans, sans toutefois avoir payé un quelconque arrérage de fermage. On dit qu'il a agi comme un propriétaire, en récoltant les fruits et en assumant les charges (alors que le propriétaire est resté "muet" pendant tout ce temps et ne s'est pas occupé de la charge de l'impôt qui est pourtant la contre-partie fiscale de la propriété).
L'occupant a agi en "bon père de famille" et devient ainsi propriétaire.

Est-ce que tous les droits du même ordre revendiqués à Madagascar font l'objet d'un paiement régulier de l'impôt par le prétendant au titre ? Si oui, pourquoi les droits ancestraux/tribaux ne sont-ils pas respectés ?
Je vous rassure, l'usucapion existe dans le texte et des exemples régulièrement constatés en France mais le Tribunal doit statuer sur pièces pour entériner les droits d'usucapion revendiqués. C'est le cas de tous droits de propriété qui ne résultent pas d'un écrit, d'un titre de propriété (acte d'achat, de donation, donation-partage, attestation immobilière après décès ou autres.)


"Voilà une faille dans la propriété agricole à 500k$ :)"
Une faille je ne vois pas bien...
L'investisseur dans ce cas acquiert non pas un droit démembré de propriété, telle l'emphytéose mais un droit en pleine propriété, donc à perpétuité. Il me semble que c'est la loi d'ores et déjà applicable n'est-ce-pas ?
Sous-entendez vous que l'investisseur/entrepreneur pourrait se voir déposséder de ses droits par celui qui a "cultivé" la terre pour son compte ? alors que ce dernier n'est par définition pas titré ?


erratum : La durée minimale du bail emphytéotique en droit malgache est de 18 ans

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